Eプロジェクト

【アパート建築　２】
前回は、アパート建築に対して第3者の専門的知識を持った方に
アパート事業計画をチェックさせることが重要とお話しました。

アパートの間取り、デザイン、設備や内装など目で確認できるもの
賃貸のニーズや人口の動向、長期の事業収支計画など目で確認できないもの
があります。

今のアパート建築の特徴は、デザインや設備重視と家賃保証等での事業収支の
リスク回避などで受注を増やしています。デザイン、設備、家賃保証の3点が
ポイントです。

この3点で何を求めているのかというと、家賃を高くして事業利回り上げ
家賃収入から経費を差し引いた事業収益をアップさせるためです。
当然、建築業者の利益も上げなければなりません。

入居者の年代は20代から30代の若いファミリーが多く、小学生以下は広めの
２ＬＤＫ（15坪から16坪）、中学生以上は３ＬＤKか貸家を求める方が多い
です。このファミリーの年収は200万円後半から300万円台が多いので
このボリュームゾーンのお客様をターゲットにして家賃を設定していくと、
近年の家賃相場の値上がりは世帯収入と逆行しているように感じます。長期的にも
景気の展望が見えない中、世帯収入の減はさらに進んで行きそうだす。

世帯収入を想定した賃料の設定は、とても重要です。この賃料を基にアパート
建築費と事業収入をいくらにした方が妥当なのか決定する必要があります。

私は20年近くアパート管理や住宅、アパート建築に携ってきました。
その中で得たのが、賃貸管理は、入居率を如何にして100％に近づけて
計画に長期で安定したアパート事業運営を、借入期間中（20年から30年）
続けることができるか。これに尽きると思います。

借入金は自分のものです。もしもの時には自分の負債です。その返済の責任は
管理業者や建築業者、家賃保証業者が補填してくれません。
アパート建築慎重に。

不動産コンサルティングアドバイザー
有馬　良一

アパート建築
近年アパート建築（建築業者）が増えています。
２００６年の県内建築業者特Ａクラスへの談合摘発から
上記の傾向が強くなっているようです。

アパート建築は、規模も大きく公共建築の施工的要素を
導入しやすい点があります。
住宅建築は家主様との調整や受注のための営業体制など
設計、施工、営業システムを即、構築することが難しいこと
が上げられます
さらに、建築金額も２千万円から３千万円と小さいため
効率アップが求められます。

このような状況から、アパート建築に参入する特Ａクラスの
業者が増えてきているようです。
また、本土の大手のアパート建築業者の新築物件の多さは
近年、本島全域で見られます。

限られたエリアの中で急速なアパート建築の増は今後の
賃貸市場にいろいろな問題を提起していきそうです。

今だからこそ慎重に長期的な視点でリスクを最小限にできる
事業計画プランをたてることが重要です。
アパート建築の事業計画書の詳細を細部にわたり専門家に
総合的にチェックさせる必要があります。

不動産コンサルティングの
㈱　Ｅプロジェクト
不動産コンサルティングアドバイザー
有馬　良一

首里当蔵2丁目の土地
首里城近くで昔ながらの街並みのある閑静な住宅街にあります。

土地概要は
土地面積　429.75㎡　（130坪）
価格　　　4,550万円　（35万円/坪）
地目　　　宅地
市街化区域　第一種低層住居専用地域
建ペイ率　５０％　容積率　１００％
公道に２ｍ接道
引き渡し　即　　取引形態　専任

この土地の問題点として
・この土地への進入路が２ｍの公道で2項道路になっており
　現況は４ｍの道路になっていますが、私道の部分の整備費や
　地主のとの調整が必要になります。進入路の勾配が10度ほど
　あります。


・この土地は高い所と低い所の段差が３ｍほどあり擁壁工事が必要です。
　また、隣地境界は石垣積みになっています。





・このような問題を解決するための調整が必要になります。

不動産コンサルティングの㈱Ｅプロジェクトまで
098-944-3626　Ｅメール　 epro-1@space.ocn.ne.jp
担当　有馬

エコクール住宅
与那原町の㈲儀武組の木造住宅。
エコクール木造住宅として売り出しています。
完成物件を３件、案内してもらいました。
家主様が住まれている住宅でしたので、直接お話しを
聞きました。
皆さん言われたことが、コンクリート住宅に住んでいた時に
比べ夏場のクーラーをつける時間が３分の１以下に減ったとの
ことでした。実際に部屋の中に入って確認したら、肌で感じる
ほどコンクリート住宅との（私の住宅と比べ）違いを体感しました。

基礎工事もしっかりしています。

柱の構造部分です。




これからは、エコの時代。
沖縄も昔にかえって木造住宅の時代です。

エコクール住宅のお問い合わせは
㈱Eプロジェクトまで　Eメールepru-1@space.ocm.ne.jp
944-3626

南風原町宮平の２LDK

小学校は北丘小学校になります。
閑静な住宅地で、交通アクセスも良くスーパーのジャスコや
丸大にも近く住環境に適した一押しの物件です。

南風原町字宮平５１３番地　物件名称　ハッピーマンションです。
見晴らしのいい3階が空いています。
即入居可能です。



家賃4，6000円　　共益費1,500円　　駐車料1台無料
駐車場は2台目も止められます。料金は3千円です。
敷金2か月　家賃保証料　仲介料

築8年　


駐車場が広く２台以上駐車可能です。

家賃も相場に比べ安いのでお得な物件です。
案内受付中です。
お問い合わせは
㈱Eプロイジェクト　９４４－３６２６　有馬まで

中城の南上原の区画整理地内に109坪の仲介の土地があります。
第1種中高層の角地です。
スパーのサンエーから琉大に東門に道路沿いで、329号線へつながって
交通アクセスのいい立地にあります。
間口が、東と南に向いている角地なので、設計的に他の土地に比べ
メリットがあります。
間口が北や西に向いている土地は、有効利用という面でデメリットがあります。
住宅地の分譲地で（西海岸のサンセットが望める土地は別）は南向きの東向きの
土地が早く売れる傾向があります。
与那原町の東浜分譲ではこの傾向が強く出ています。




上の写真はサンエーの方から写した写真です。



土地の前は公園になります。プライバシーは確保できます。
近くに小学校もできる予定です。



今後開発が進み329号線につながる道路なので、この地域でもメインの通り
となるのではないかと思います。

現在109坪を　３，3００万円で販売しています。

都市計画区域内の第一種中高層住居専用地域です。

土地の権利　所有権

建ペイ率６０％　容積率２００％

地目原野　間口東２４ｍ、南１４ｍ

引き渡し　即

取引形態　専任媒介

土地後ろの第一種低層住居専用地域に比べ容積率は2倍あります。
アパート建築に適しています。

以上です