Eプロジェクト

前回アパート管理業務について書きました。

実際の業務で階段、側溝、駐車場などのゴミ拾いや
花壇やアパート周辺の草取りなどの清掃がこまめに出来るか
又、共用部分の電球交換、蛇口等のパッキンの交換、トイレつまり
の処理など簡易な補修が管理業者が独自にできるのであれば、
専門業者を手配するより時間的にも即対応でき費用も安くすむので
入居者様の方からも喜んでいただけます。

管理業務は家主さまのアパートを預るわけですが、これに対比して
入居者様が家賃を支払って頂て成り立っています。
利害関係のある家主様、入居者様の中間に立ち両方満足して
頂けるよう調整したり、判断していかなければなりません。

これらのことを、対応していくためには経験が大きな要素となります。
不動産だけでなく他の業種でも言えることだと思います。経験や勘など
現代の情報化社会では、重んじられることが少なくなったような気がします。
この部分は、個人的な思いが強く客観性や多様性に乏しいよう思えます。
しかし、質的要素を重視した経済活動を行う上では経験、勘は重要な要素だと
思います。

不動産業は、不動産に関する町の相談所でもあります。
零細事業所が多いのはこのような対応ができるからだと思います。
土地建物は個人の生活そのもののです。個々のいろんな人生が詰まっています。
そのことに関わっていくには、不動産に従事する個々の質が問われます。
これを実現するためには、少数精鋭の組織が適しているので、不動産業者は
地域密着の零細企業として成り立っています。

アパート建築と賃貸管理業

不動産業の中で賃貸管理業があります。
1980年代は不動産業というと土地の売買や斡旋業が
主流でした。
バブル経済が崩壊し土地神話が崩れ遊休土地活用で
アパート建築が90年代頃から増えてきました。

企画から設計施工、アパート管理までの一貫システムの
コンサル会社等も出てきて現在に至るまでアパート建築が
伸びてきています。

沖縄県では2005年の談合摘発以来、県内の特Ａ企業が民間需要の
アパート建築にシフトして受注競争が激化してきています。
内地大手企業も受注を伸ばしてきており、バブル期以降アパート建築と
併用して伸びてきたのがアパートなどの管理をする賃貸管理業です。

不動産会社以外にも建築業者やメンテナンス業者などの参入が多く
なってきています。不動産会社の利益の中で賃貸管理業務の利益の
占める割合も多くなり安定的な利益確保のためにも重要な売上です。

このような経緯でここ10年、アパート建築、アパート管理業が急激に
増えてきています。いろんな業種の企業が低迷する中、民間需要の中心は
居住用の住宅、アパートになっています。

賃貸管理業って何をするのでしょうか。
知名度、会社の大きさ、社員数等規模の原理で選んでませんか。
不動産会社は地域の不動産に関わるあらゆる問題に精通しているからこそ
地域に根差した零細企業が多いのです。

近年、不動産業の中でアパート管理の比重が大きくなっています。

アパート管理業？
なにをするのでしょうか。

・基本的には、
＜入居斡旋と契約＞
・空室の入居募集（物件の看板設置やネット、広告媒体への掲載等）
・物件案内（間取りや設備、契約条件等説明と内覧）
　＊１組ご案内してすぐ契約まで進むのは珍しく半分以下の確立です。
・入居申込書記入と審査（虚偽の内容がないか連帯保証人の確認など入居審査）
・賃貸契約（重要事項の説明と契約の締結）
　＊重要事項説明は宅建取引主任者がしなければなりません。

＜入居中＞
・家賃等の請求（毎月１回口座からの引き落しの手続きを各銀行へ）
・オーナー家賃支払い（毎月１回入居者の家賃の明細書とその他立替費用等の精算書を作成）
・入居者からのクレーム等の対処や建物や室内の補修や専門業者への手配）
・滞納家賃の督促（最近は家賃保証会社が立替保証する）
・物件清掃（各社で内容や費用等が違います）

＜入居者の退去明渡し＞
・退去時の立会（室内の修繕箇所、ガス・電気・水道等の最終料金確認、退去時日割り家賃や
　　　　　　　　預り金の精算等）
　＊入居者負担の補修の説明。
・室内補修（各補修内容で業者の手配）

以上基本的な業務があります。

この中で宅地建物取引業として法的に行えるのが入居斡旋の業務です。
その他の業務は不動産業でなくてもできます。

だから、入居中や退去等の業務がとても重要で、入居者、オーナーサービスの
根本だと思います。入居中等どのような対応をしているのか不安になりませんか？

物件の入居者が教えてくれます。


　　　　　　　　　　　
　

贈与の非課税

父母、祖父母等直系尊属から住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税が
23年度まで延長されています。
＜贈与税の基礎控除と併用した場合＞
・住宅取得のための非課税額は1,000万円
・贈与税の基礎控除額が110万円
　合計で1,110万円が非課税額となります。
＜相続時精算課税と併用した場合＞
・特別控除額2,500万円（65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与）
・非課税額1,000万円
　合計で3,500万円になります。

但し、贈与を受けた年の合計所得額、2,000万円以下が条件です。
また、新築住宅や中古住宅の取得、増改築等の場合の適用要件がありますので
詳細は確認してください。また、贈与税の申告は、贈与を受けた年の翌年の
2月1日～3月15日までです。

上記のように、住宅取得に対する国の施策は今後も所得税の控除等続いて行くと
思いますが、23年度までの税制改正は目玉的な要素があるのではないかと思います。
社会保障の課題や消費税アップが取り沙汰されている昨今、個人消費を喚起するための
政策にも、限界が来ているように思えます。早いうちに住宅取得を考えている方は、
上記の制度が切れる前に、活用したらどうでしょうか。

首都圏賃貸市場、空室対策が急務

全日本不動産協会の月刊不動産の記事です。

東日本レインズに登録された首都圏（１都３県）の賃貸物件の在庫状況（入居募集の物件）をみると、ここ数年右肩上がりの傾向が続いている。2010年7月末時点における登録は約38万1,000戸。これだけの入居募集があります。昨年比で18％の増加で、ここ2～3年は２けたを超える増加率が続いている。賃貸住宅の供給過剰が原因と指摘されている。

　登録物件（空室物件や新築物件）が増加していることで、成約物件も増加基調にあり前年比（2,010年第1四半期）17％増加（3万331件）で、前々年同期比でも３０％近くの増加しており、2年間で約1万件の戸数が増加しています。しかし、膨れ上がる在庫に連動して成約件数が増加しているに過ぎません。また、首都圏全域で成約物件の賃料の下落傾向も続いており、供給過剰に需要低迷という崩れた需給バランスは改善されていません。

　又、日本賃貸住宅管理協会がこのほど会員318社から回答を得た賃貸住宅の景況感調査「日管協短観」（2009年10月～2010年3月）でも、一部に明るい材料が見られたものの、依然として厳しい状況が続いた。同調査によると、賃貸成約率について31.8％が「増加」と回答えたのに対し、「減少」は45.8％と大幅に上回った。首都圏ではより顕著で、「減少」とした回答は52.9％と過半数を超えている。来客ベースで見ると、特に学生、法人の減少が顕著。また一般単身、一般ファミリーなども含めた来店数の業況判断指数（DI値）はマイナスで推移した。そして、入居時の条件交渉について質問したところ、値下げ交渉があるとの回答は83.4％、礼金、敷金等初期費用の値下げ交渉は75.7％にも達した。

　上記のように全国的に賃貸市場は厳しい状況にあり、沖縄でも同じ傾向にあります。
新築賃貸物件の礼金、敷金無しや家電サービス、入居時家賃1ヶ月サービス等、数年前まではあまり見かけなかった入居募集の広告でしたが、近年増加しているように思えます。区画整理地や埋立地域等は建築ラッシュで賃貸物件が急激に増加しています。2、3年で街並みが変わり、賃貸市場も大きく変化しています。住宅地の価格や個人の所得が下がっている中、値上がりしているのは新築賃貸物件の家賃です。沖縄でも賃貸市場において需要と供給のバランスが崩れてきているように思えます。

　居住用の賃貸物件については長期の視点（銀行融資の借入期間）にたって、安定した収益確保が条件です。そのポイントは、家賃の設定価格と建築費、建築会社の施工品質です。

与那原町の東浜（マリンタウン埋立地）
居住用の賃貸アパートや分譲マンション、戸建住宅の
建築ラッシュです。

今年の2月から4月ごろまでの竣工するアパートが
全部で１１棟ありました。
詳細は調べていませんが、１棟当たり１２戸から１6戸と
すると１３０戸から１８０戸が新築されます

分譲マンションも２棟あり、７０戸前後はあります。

また戸建住宅も２０戸以上はあります。

４月ごろまでに２５０戸数前後の新築が完成します。

世帯数で250世帯ですから全室入居するとした場合は、
平均世帯人数が2.73人（昨年12月現在）ですから
682名が新たに住民となります。

半年もたたないうちに682名です。

こんなにどこから転入して来るんでしょうか？
とても疑問です。

昨年完成した賃貸アパートがまだ空いています。
家賃は既存の地域に比べ20％ほど高なっています。

地価は下がり、所得も下がっているのに家賃だけが
上がっています。

疑問感じてなりません。

今竣工している物件は、1年以上も前から企画営業して
新築された物件です。
現在の経済情勢、市場を少しでも予想して又は、想定して
企画したのでしょうか。

居住用の賃貸物件は、将来を想定しての企画が必要です。
思いだけではなく現状を分析し将来を動向を客観的に
判断する必要があると思います。

市場の分析から企画、設計、建築まで詳細をご自分で
判断しなければなりません。

いい営業マン、会社といい仕事、やれる会社は違います。

㈱Eプロジェクト
epro-1@space.ocn.ne.jp 098-944-3626

【アパート建築　２】
前回は、アパート建築に対して第3者の専門的知識を持った方に
アパート事業計画をチェックさせることが重要とお話しました。

アパートの間取り、デザイン、設備や内装など目で確認できるもの
賃貸のニーズや人口の動向、長期の事業収支計画など目で確認できないもの
があります。

今のアパート建築の特徴は、デザインや設備重視と家賃保証等での事業収支の
リスク回避などで受注を増やしています。デザイン、設備、家賃保証の3点が
ポイントです。

この3点で何を求めているのかというと、家賃を高くして事業利回り上げ
家賃収入から経費を差し引いた事業収益をアップさせるためです。
当然、建築業者の利益も上げなければなりません。

入居者の年代は20代から30代の若いファミリーが多く、小学生以下は広めの
２ＬＤＫ（15坪から16坪）、中学生以上は３ＬＤKか貸家を求める方が多い
です。このファミリーの年収は200万円後半から300万円台が多いので
このボリュームゾーンのお客様をターゲットにして家賃を設定していくと、
近年の家賃相場の値上がりは世帯収入と逆行しているように感じます。長期的にも
景気の展望が見えない中、世帯収入の減はさらに進んで行きそうだす。

世帯収入を想定した賃料の設定は、とても重要です。この賃料を基にアパート
建築費と事業収入をいくらにした方が妥当なのか決定する必要があります。

私は20年近くアパート管理や住宅、アパート建築に携ってきました。
その中で得たのが、賃貸管理は、入居率を如何にして100％に近づけて
計画に長期で安定したアパート事業運営を、借入期間中（20年から30年）
続けることができるか。これに尽きると思います。

借入金は自分のものです。もしもの時には自分の負債です。その返済の責任は
管理業者や建築業者、家賃保証業者が補填してくれません。
アパート建築慎重に。

不動産コンサルティングアドバイザー
有馬　良一

アパート建築
近年アパート建築（建築業者）が増えています。
２００６年の県内建築業者特Ａクラスへの談合摘発から
上記の傾向が強くなっているようです。

アパート建築は、規模も大きく公共建築の施工的要素を
導入しやすい点があります。
住宅建築は家主様との調整や受注のための営業体制など
設計、施工、営業システムを即、構築することが難しいこと
が上げられます
さらに、建築金額も２千万円から３千万円と小さいため
効率アップが求められます。

このような状況から、アパート建築に参入する特Ａクラスの
業者が増えてきているようです。
また、本土の大手のアパート建築業者の新築物件の多さは
近年、本島全域で見られます。

限られたエリアの中で急速なアパート建築の増は今後の
賃貸市場にいろいろな問題を提起していきそうです。

今だからこそ慎重に長期的な視点でリスクを最小限にできる
事業計画プランをたてることが重要です。
アパート建築の事業計画書の詳細を細部にわたり専門家に
総合的にチェックさせる必要があります。

不動産コンサルティングの
㈱　Ｅプロジェクト
不動産コンサルティングアドバイザー
有馬　良一

＜県内貸家の賃料動向リポート＞
去った7月２８日の沖縄タイムスにおきぎん経済研究所に
掲載されていました。
注目したのが、
①０７年の２年前から新築の貸家（賃貸アパート・マンション等）
と中古の貸家の家賃の格差が広がっていることです。
②ファミリータイプの２LDK,、３LDKは上記の傾向が顕著に表れて
おり、中古の家賃は微減ではありますが低下傾向にあります。
③独身者向け１R、１LDKは中古、新築とも家賃が上昇している。
④経済環境の変化で物件を案内しての決まらない状況にあり、
地域別に必要とされる間取りなどのニーズを把握する必要がある。
上記の内容の調査報告がありました。

＜与那原の東浜の賃貸動向＞
与那原町においても上記の傾向と同じ状況です。
新築のアパートは、東浜を中心に建築ラッシュで、ここ１、２年の
賃料は、急激で１万円ほど値上がりしています。２LDK１５坪で
6.2万円前後（家賃、共益費、駐車料込）、３LDK18坪で7.2万円前後
になっています。既存のアパート築5年ぐらいで２LDK15坪が
5.2万円前後３LDK 18坪で6万円前後ですから、埋立地東浜の家賃の
値上がりは予想を超えています。那覇市近郊の家賃と同じです。
ここ1年の建築基準法の見直しや石油の値上がりによる住関連資材の
値上がりはコストアップにつながり、賃料の値上がりにつながっている
ように思えます。建築費のアップによりアパートの事業収支を下げない
ためには、家賃をアップするしか方法がないのでしょう。
グレードを高めたり、家賃保証を付けたり、いろいろな方法で受注の獲得を
行っています。
賃料の支払いは、住宅ローンと同じで年収の5分の１以下が適正だと思います。
そうすると新築アパートの、20代、30代の若い世帯をターゲットにした
アパートの賃料は高いのではと疑問を感じます。
今後のアパート経営に必要な要素は、地域のニーズと世帯数、年代を絞り込んだ
9世帯以下の小規模のアパートだと思います。
居住用は、安定した長期の事業運営に基づいて計画しなければなりません。
それは、一時的な人口の増加はあったとしても、長期的にはあり得ないことです。
また、個人平均所得が毎年アップすることも可能性は低いと思います。
短期で投機的な市場は、居住用には当てはまらないと感じます。
結果、長期で安定した事業収支をオーナー様は求めていく事がとても
重要です。
恣意的ではありますが、20年近く賃貸市場をみてきた中で感じたものです。
参考にしてください。

アパート建築の事業計画で疑問のある方はご連絡ください。
㈱　Eプロジェクト　TEL944-3626
Eメール　ryouichi360319@yahoo.co.jp